再花五百亿(94)

　　听了周总的介绍，庄算才知道，原来不止一家科技企业对他们的地感兴趣。
　　一家是某里，他们并不是没钱买大的地，而是刚与YH区签署了几百亩地十多亿投资的某宝城项目，未来远期规划肯定是要在滨江区也建设总部。YH区那边却不太想放走他们，他们还在协调，相对低调。
　　另一家是公司总部在珠三角，随着业务规模不断发展，在最初门户网站和电子邮箱等业务上，又开发出了网络游戏、传媒等方向，也看上了鼓励创新的杭城各种优惠政策，对于当地文化原创的范围和几大高校人才都有很强烈的诉求。
　　庄算总结了一下，直指要害：“这些企业的需求说白了，按照普通的工业地上盖厂房是根本满足不了。这种网络科技公司，是智力密集型的产业，能带来比传统产业更大量的税收，又要贴近科研办公的那种高标准的办公和生活环境。”
　　白有贤疑惑道：“刚才我们在滨江区看到的那种园区，有厂房有科研楼、有活动中心、食堂甚至自己的酒店，这种够齐全的了，规模也不小呢。”
　　“他们的硬件看着还是太像厂房，行列式排布，与几十年前的厂区没有什么两样。软件，我指的是内部装修和整体运营方法也都是老一套，缺乏新意。”
　　庄算评价了一句。在现实世界，他了解到许多花园办公的项目，比如谷歌的办公楼、微软的园区，还有一些医药产业在发达国家风景如画的地方建造的产业园，拥有比公园还优美的环境，办公楼内科研和实验室装修标准都非常高，最关键是衣食住行都考虑到，不仅便捷还舒适。让宅男宅女们都乐不思蜀的沉迷在公司里，除了卖力气工作，业余时间大量消耗在多种多样的食堂、健身甚至娱乐设施上。
　　庄算口头描述了一下这种花园式办公的产业模型和构想，再指出了一些可以参考的海外案例，闻者顿时激动不已。
　　这个时代大家传统的认知还是到点来单位上班，到点下班，工作和生活严格分开。工厂里的工人和写字楼里的白领其实没有差别。甚至工人可能更幸福一些，因为可以直接住在厂区的宿舍，吃饭有食堂。但智力密集型的那些白领、码农、设计工作者，本来加班时间就漫长，舟车劳顿的上班下班通勤，在冷冰冰的写字楼里吃外卖，挤占了所有剩余时间。
　　除了工作完全没有生活娱乐，长此下去幸福感极低，哪怕收入超高，也没有时间和兴致去花销。
　　如果让这些人本身就在一座公园或者是产业乐园里工作呢？园区里开设不同种类的食堂、有休闲娱乐的设施，能够解决健身和短时休息的需求，窗外郁郁葱葱鸟语花香，累了推门出去就能散步。楼内不光是贴金镶玉冷冰冰的装修，还引入绿植、活水养鱼，甚至可以搞小型生态宠物乐园。弹性工作制，24小时不出园，灵感爆发就回到工位上写一段代码，没灵感了，吃喝一顿K歌健身，在胶囊睡舱里躺几个小时，再起来又是一条好汉！
　　所有的经营项目对员工内部有福利优惠，同时也对外开放，吸引周边园区的工作人员和居民来体验，青年男女来来往往，碰撞和社交产生的火花，更容易激发工作的活力。
　　畅想完毕，庄算又将大家的思路拉回现实：“再说一下难点，在国外搞类似的园区，都是私人土地，也没什么工业或办公等等固定的配比限制。而我们滨江的地目前是工业性质，有诸多的条件卡着脖子。有污染或噪音的各种生产类厂房不能做，赚钱的生物医药批量生产环保指标也难拿到，光靠研发和中试撑不起400亩地，手机和电子通讯那一类也有别人在做了，市场就那么大，国产机培育需要时间。我们不如转换思路，对网络科技、电子商务类的企业敞开大门。增加科研办公的配比，增加配套设施用地的配比。当然这件事情还需要与当地政府协商。老周，往下能做到哪一步就看你的本事了。”
　　“您的意思是想土地变性，变成纯办公或商业办公混合用地？”周总在这方面还是比较专业的，“那样的话，除了调整上位规划有一定难度，就算能调，不同性质用地的土地差价也会比较高，都需要补上。”
　　“不是土地变性。工业地也能细分，原本有科研和生活配套的固定比例，这事你再仔细研究一下，看能否争取到更灵活配置的政策条件。说白了科研办公肯定比厂房租金高，生活配套比如一个沿街小商铺或者能对外经营的餐饮，也肯定比纯办公的租金更高，招待所能做成酒店甚至是酒店式公寓。以上是我们的诉求，却不能直白的说，需要用企业总部花园办公的这个概念来包装，营造高大上的命题。这个命题得到认可，接下来其他条件就都好谈了。”
　　庄算将这个概念又延展了一下，“有两个努力的方向，一是增加商业服务配比引入燃气，为后期招租商户创造条件；还有个方向就是拆散大体量，进行小体量的楼栋拆分。类似帝都总部基地那种，每一栋楼的规模尽量的小，让一些还在发展中的企业有能力进驻。或租或散卖，或定制建设都是要有保障的。”
　　“散卖的总部办公小楼？”
　　庄算进一步细化这个意思：“更确切一点说，每个产品单位都是一栋迷你的厂办一体综合楼，前店后厂满足中小企业创业初期的诉求。园区内当然也可以引入几家头部大企业，作为龙头带动上下游小企业入住。另外最关键的就是搞好配套，吃喝玩乐，住宿招待都要有。400亩地好大一片，一般一个企业很少能吃下去。化整为零，大企业带动中小企业的进步，孵化培育产生的未来预期前景，很容易打动人心吧？”
　　白有贤的脑子跟着庄算的想法飞快转动，兴致勃勃道：“我理解了，这更像是将园区作为一个大商场来打造，占地多的大商户作为主力店放进来比如卖各类服装的品牌店，周边围绕其他上下游的店面，比如只卖鞋子帽子的，或者只卖饰品箱包的，再加上休闲餐饮穿插其中……中小企业被孵化出来慢慢扩张，或许规模更大了自己也有能力了又去外边再买地建设总部，对不对？”
　　庄算肯定的称赞道：“是一个逻辑。既然400亩的地不太好整卖，零散的卖地买家又需要再找人建设自己的厂子或办公楼，还不如我们用一个大概念整合一下，做出一种新型的花园式办公产业园区。之前那几家接洽的企业，他们应该都没有专业的工程管理团队，索性我们调查完这些企业的诉求，给他们进行统一的规划，定制化的建设。以他们为龙头整合到我们的园区来。”
　　周总问了一句：“那我们赚钱的点是规划和代建，最后招商或销售成品么？”
　　庄算摇头：“那只是一票买卖，我们也要做园区的运营，建筑物是硬件，软件则需要高科技的运营模式来支撑。这里面不只是普通的物业服务，还可以建立线上的平台，帮助企业孵化，比如有人有专利却找不到生产厂家，比如有人有设备却不晓得怎么注册公司怎么开发销售渠道。
　　我们收集这些信息，在统一的平台上为他们服务撮合，提供增值的无形的配套，肯定比常规的产业园更具有吸引力。这样的平台运营服务，比普通的物业费标准绝对能更上层楼。关键是平台建好了，就像是招采平台一样，等着大家往上面填信息就好，运维成本极为低廉，服务费却能年年收下去，积累的数据也可以复制到别的项目别的平台。将来你们就会发现，信息数据分类整合都是能变成钱的。”


第60章
　　庄算是兴头上随口说说, 这套理论在现实世界很多项目已经在用，他听得多了，照猫画虎也能侃侃而谈。
　　书中之人却还没有到未来的时代。在网络刚刚普及，智能手机才开始出现的年代, 产业园区的进化版, 与线上平台结合，乃至从传统产业到数字经济时代这些转变都还未发生。因此听着庄算说的这套, 不免耳目一新, 字字在理不是夸夸其谈，的确具备可实施性, 切实考虑到了入住企业的痛点。
　　即使是语言上描述一下, 就已经很吸引人。
　　白有贤曾经谋划过自己创业, 当时只能是自己摸着石头过河，查资料看人物传记，却无人指导。若是有这样一个园区, 有龙头企业带动, 有各种政策优惠, 他从小微企业开始一点点孵化, 前面有无数的榜样指引，身旁有各种伙伴帮扶, 最终成长为一方豪杰也完全不愁, 前景清晰。这将是初创业者最理想的家园。